Бобрышева Юлия
Согласование перепланировки:
что нужно знать
Приступая к перепланировке при ремонте, стоит знать все нюансы законодательства, риски и ответственность.
Покупая квартиру в многоквартирном жилом доме многие люди не задумываются о нормах перепланировок и последствиях их работ. Особенно часто это стало встречаться на фоне тенденции к продаже квартир со "свободной планировкой". По факту понятия "свободной планировки" в квартире не существует, а раз Вы покупаете квартиру - Вам придется мириться с утвержденными нормами. Часть из них разберем в этой статье.
Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предполагает под переустройством (переоборудованием) жилых помещений следующее:

  • установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
  • прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка жилых помещений предполагает:

  • перенос и разборку перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир (объединение комнат или их разграничение);
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений (кладовок);
  • ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
  • устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Важно:
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Перепланировку необходимо согласовывать
Что возможно согласовать:
Расширение мокрых зон за счет нежилых помещений
В случае, если в туалете или ванной недостаточно места для размещения всех необходимых сантехнических приборов, возможно увеличение площади ванной комнаты или сан.узла за счет нежилой площади
Объединение санузла и ванной комнаты
Одна из самых популярных перепланировок. Возможно осуществить в случае, когда стена между ванной и сан.узлом не является несущей и в ней не расположен вент.канал
Замена газовой плиты на электрическую
Для этого необходимо получить разрешение на дополнительную электрическую мощность, подготовить проект новой электроустановки и оформить ряд документов в управляющей и электросетевой компании; подготовить проект переустройства и перепланировки квартиры, согласовать его в газовой организации Вашего города, согласовать переустройство и перепланировку в жил.инспекции

Устройство проема в несущей стене
Один из самых непростых типов перепланировки и возможен далеко не всегда. Для этого необходимо согласовать перепланировку с автором проекта дома и жил.инспекцией. Если возможность устройства проема одобрят - скорее всего проем будет нуждаться в усилении
Перестановка сантехнических приборов
Менять расположение внутри ванной комнаты или сан.узла - возможно. Главное - не выносить сантехнические приборы в жилые комнаты
Остекление лоджии или балкона
В современных реалиях стоит уточнить о возможности остекления лоджии или балкона у своей управляющей компании. Если это повлияет на внешний вид фасада, то Вам могут запретить остекление или выдать список требований к внешнему виду остекления. О таких условиях лучше уточнять заранее перед покупкой квартиры
Замена или установка нового инженерного оборудования
Замена или установка нового инженерного оборудования должна производиться специализированными службами при наличии у них лицензии
Устройство на балконе или лоджии электрического теплого пола
При утеплении балкона или лоджии целесообразно создание теплого пола, так как вынос радиаторов отопления на балкон или лоджию запрещен. При этом обязательно использование электрического пола
Установка джакузи
Установка джакузи нуждается в обязательном согласовании, так как ее вес создает дополнительные нагрузки на несущие конструкции
Что невозможно согласовать:
Присоединение лоджии
Одна из самых распространенных перепланировок в России. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями запрещено. Возможно оформить выход на лоджию в виде французских раздвижных дверей (перепланировку необходимо согласовать). В некоторых сериях домов запрещен демонтаж подоконного блока согласно теплотехническому расчету
Расположение сан.узла над жилыми зонами
Увеличить сан.узел за счет кухни или комнаты запрещают нормы СаНПиН. Любая мокрая зона внутри квартиры не должна даже частично располагаться над жилыми помещениями квартиры этажом ниже. Исключение: квартира на первом этаже
Объединение комнаты и кухни с газовой плитой
Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой нельзя. Можно заменить не несущую перегородку раздвижной перегородкой
Расширение кухни за счет жилой комнаты или санузла
Расширить кухню за счет санузла можно только на последнем этаже многоквартирного дома; расширить за счет жилой комнаты можно, только если на кухне установлена электрическая плита, и квартира расположена на первом этаже или над нежилыми помещениями
Вывод водяного отопления на балконы и лоджии
В некоторых домах такой вид перепланировки возможен, в случае утепления лоджии, но это скорее крайнее исключение из правил. Вынос радиатора на лоджию нарушает тепловой контур здания и спланированную систему отопления, что черевато последствиями как для самой системы отопления, так и для конструкций здания
Организацию входа в помещение с санузлом из кухни и жилых комнат
Исключение возможно, если в совмещенный санузел ведет вход из спальни. Но тогда в квартире обязательно должна быть вторая ванная комната с входом в нее из коридора или холла
Организацию жилых комнат и кухни без естественного освещения
Эти комнаты обязательно должны иметь окна
Закладывание или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции
Нарушение системы естественной вентиляции недопустимо, так как это может привести к более серьезным последствиям для конструкции всего здания.
Создание теплого водяного пола от системы центрального отопления
В квартирах разрешено применение электрического теплого пола
Увеличивание нагрузок на несущие конструкции сверх допустимых по проекту
При устройстве стяжек в полах (например, при возведении подиума), замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещение дополнительного оборудования в помещениях квартир
Как согласовать перепланировку
если перепланировка еще не сделана
1
Собрать документы
  • новый технический паспорт квартиры. Его можно заказать в БТИ и МФЦ.
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах в квартире. Данная выписка берется в паспортном столе своего районного ЖЭУ или ТСЖ;
  • разрешение на перепланировку от всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ ;
  • копия финансово-лицевого счета, которая берется в бухгалтерии паспортного стола.
  • письменное заключение о соответствии квартиры нормам от СЭС
  • проект или эскиз перепланировки (зависит от вносимых изменений)
2
Утвердить проект перепланировки
Обратиться в архитектурный отдел районной администрации для утверждения эскиза или проекта на перепланировку
3
Приступить к работам по перепланировке
На работы дается около 4-х месяцев с момента утверждения перепланировки районной администрацией
4
Утвердить работы по перепланировке
Когда работы по перепланировке будут окончены, необходимо пригласить работников жилищной инспекции (или районной администрации), которые утвердят работы
5
Получить акт о выполненных работах
Акт формируют работники жилищной инспекции
6
Заказать новый технический паспорт
При заказе в БТИ необходимо предоставить документы:
  • паспорт РФ;
  • эскиз или копия проекта;
  • копия разрешения на перепланировку от жилищной инспекции;
  • акт о выполненных работах
7
Внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру
  • подать документы в Кадастровую палату или МФЦ:
  • паспорт РФ;
  • новый технический паспорт;
  • решение суда;
  • заключение СЭС;
  • заявление о внесении изменений в кадастровый учет;
  • оплатить госпошлину;
  • пригласить сотрудника для осмотра квартиры и внесения изменений;
После внесения изменений, забрать кадастровый паспорт
8
Зарегистрировать изменения жилой площади в УФРС или МФЦ (если они были)
Для этого каждому собственнику:
  • написать заявление;
  • предоставить паспорта РФ;
  • предоставить новый технический паспорт.
Незаконная перепланировка - это не только возможные штрафы и судебные тяжбы. От некоторых изменений, на первый взгляд незначительных, могут пострадать конструкции всего дома, что приведет к необратимым последствиям. Мы всегда советуем тщательно обдумать решения по перепланировке, взвесить все "за" и "против" и провести все работы согласно утвержденным нормам.